住宅ローン　借り換え　金利と返済方法

　　

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住宅ローン　借り換え

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住宅ローンの借り換えを考えてる方は、これぐらいのことは知っているのでしょうか？

わたしは、あまり理解できていませんでした。借り換えを考えているということは、今のローン契約時はどうだったか！ってことになりますよね。当時わたしは何も考えずローンのことは不動産屋にまかせておけばいい！見たいな感じでした。
当時の主流は条件さえ合えば公庫で借りるのが一般的で、不動産屋が勧めるまま
公庫で１６００万円
銀行で１４００万円
合わせて３０００万円の住宅ローンを組みました。
毎月、ボーナスと払いつづけ５年目からの金利アップにも耐えて
違和感なくあたりまえのように、頑張って払いつづけてきました。

２００６年１月の友人からのメールです。

「新聞の記事で金融広報中央委員会の資金シュミレーションプラン
http://www.saveinfo.or.jp/saveinfo_ssl/shikin/kinri_k_menu.htm

でローンの利息や繰上げ返済した場合のシュミレーションが簡単に出来ると書いてあったのでやってみた。

オイラはこのまま繰り上げ返済も借換えもしないでいくと金利だけで１４００万円ぐらい払うことに気が付いた。

借りた時は無知やったとはいえ考えると恐ろしい(><)

金貸しが儲かる理由がわかるわ。

soraも一回やってみたらどうかと思ってメールしてみました。」

これをきっかけにわたしもシュミレーションしてみると、なんと約１５００万円が利子！？
なんとかならないものかと、住宅ローン　借り換え　を意識しだしたのはこのときからです。

とりあえずおおまかに簡単な事を勉強しました。

　金利について

　２００６年３月現在、大きく分けて３つのタイプがあります。

　全期間固定金利タイプ

最後まで安定した返済プランを立てたい方にはおすすめです。ただし変動金利型に比べて金利が高いのが普通です。

　変動金利タイプ

金利の動向をタイムリーに生かしたい方におすすめです。当初銀行で借入れする時は一番金利が低いのが普通です。返済中に金利水準が上がるとそれにあわせて返済額も増加します。

　固定金利特約タイプ

一定期間、安定した返済プランを立ながら、将来の金利動向を見きわめたい方におすすめです。上記２タイプの中間で、一定期間固定するか変動にするか、選択することができます。

全期間固定金利タイプ

どのタイプを選ぶこともできると思います。もし今現在全期間固定金利タイプが３.０％より低ければ一番お得かもしれません。それはなぜかというと過去の変動金利データーでは

１９８７年　約６.０％
１９９１年　約８.０％
１９９４年　約５.５％
１９９５年　約４.０％
１９９６年　約２.８％
その後２００６年まで２％代がつづく。

過去１０年はほぼ安定して２％代がつづいていましたが、それ以上前になると最大８％代というのが実績としてありますのでMAXは８％と考えられます。ただ、この時はバブルなのであまり参考にはならないかもしれません。
わたしはだいたい５～６％ぐらいがMAXだと思っています。

ちなみに
２０００万円を２５年全期間固定金利タイプで金利２．８％だったとすると返済総額は　２７８３万円
　　　　
４．０％だと　３１６７万円
５．５％たと　３６８４万円
８．０％だと　４６３１万円

変動金利タイプと固定金利特約タイプ

はほぼ同じと考えていいと思います。
特別なキャンペーンだと５年とか７年ぐらい固定で全期間固定金利タイプより金利が低かったりするが、
通常は同等もしくは高かったりします。なので固定金利特約タイプというのは
２年とか３年固定（変動金利と同じもしくは少し低かったりする）を選ぶのが普通でしょう。
固定後は全期間固定金利タイプに変更できないので、変動にするか一定期間固定にするかになるので、
両タイプの金利はほぼ同じということになります。現状では金利が少しでも低い方を
選ぶ方が賢い選択かもしれません。ただ金利が上昇傾向の時は２，３年固定にしておいたほうが無難
かもしれません。

ちなみに
２０００万円を２５年固定金利特約タイプ３年固定で
金利１．８％が最後まで続いたとすると返済総額は　２４８５万円

・上記の計算は金融広報中央委員会の資金シュミレーションで計算しています。

　返済方法について

　元利均等返済

返済額を一定にして、必要なほかの出費にも備えておきたい方におすすめです。元金均等返済に比べて利息が多くなってしまいます。
一般的なのはこちらです。

　元金均等返済

早めにローン残高を減らしておき、先々の返済を楽にしたい方におすすめです。元金は一定だが、利息分は当初が一番高いので最初のうちは返済額が多くなります。

元利均等返済

当初は利息分が多くて元金分が少なく、返済年数に伴って利息分が減り元金分が多くなるように設定されています。
返済年数が短い間は残高がなかなか減りません。返済期間の半分以下での買い替えを検討しているなら、
元金均等返済のほうがいいかもしれません。
返済額が一定で安心感がありラクチンですが、返済総額は多くなってしまいます。

ちなみに
２０００万円を２５年全期間固定金利タイプで金利２．８％で元利均等返済だと返済総額は　２７８３万円
元金均等返済だと　２７０２万円です。

元金均等返済

当初利息分が多くて元金は返済期間内ずっと一定で、返済年数に伴って利息分が減っていきます。
元利均等返済に比べて少し利息が得になります。ただし、当初の返済額はかなり多くなってしまいます。
返済にかなり余裕があるならおすすめできます。

・上記の計算は金融広報中央委員会の資金シュミレーションで計算しています。

あくまでもわたしの住宅ローン借り換えの際のことで実際とは異なる場合があります。詳しい内容は当人で確認していただく必要があります。
ご了承願います。

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